常宁楼市风云几何？

唐志文 · 发表于 2013-1-16 21:26:19

   （常宁房产网bbs.52cnw.com）时间总是匆匆忙忙的，我们似乎还没有来得及看懂2012年楼市的来龙去脉，2013年就已经冲到眼前。有人说，2012—2013年是楼市变革的关键之年。2012年楼市的基本态势似乎也将延续至2013年。所谓温故而知新，或许我们从这即将走过的一年，常宁楼市的风云变幻中，可以从中看出来未来一年常宁房地产市场一些端倪来。

“维稳”——未来地产政策的主旋律

   无可否认的是，在国内所有的城市，当然包括常宁，这些地方的房地产市场都深深地受到，国家的，地方的各级政府的地产政策的深刻影响。因而任何政策上的风吹草动，对于常宁的房地产市场而言同样会受到影响。

根据常宁房产网bbs.52cnw.com数据监测，2012年1—12月常宁商品住宅成交均价略有上涨但明显看出涨幅不大。而这是政府有关部门最愿意看到的数据变化，商品房特别是商品住宅的价格变动，当然是关系到千家万户安居乐业的大事，若调控无效，房价继续高速上涨，自然会引得民众怨声载道；而同时已经被千夫所指的地产企业，毕竟对于许多城市而言已然是无比重要的支柱产业，它的任何重要变动，对于地方经济来说都可以称得上是举足轻重。因而，稳定便是各级政府所最愿意看到的调控效果。

   在2012年地方政府通过一些列微调动作不断摸索中央地产政策底线，中央政府在不断抢到出头鸟的双方不断博弈过程中似乎终于达成了默契。在即将到来的2013年，维稳依旧是地产政策的主要基调。一方面，地产调控、“限购令”已然成为政府为整个房地产市场划定的政策底线。任何超越这条底线的行为都会将被坚决叫停。而另一方面，鉴于未来整体经济形势回暖趋势不够明朗，地方政府通过政策微调，提振不动产消费的冲动依旧明显。在2013年，在不触及限购令底线的前提下，中央有关部门会对地方政府的一些政策微调的“小动作”睁一只眼闭一只眼。稳定房价，不大跌也不大涨，这似乎也将是2013年整个房地产市场的政策层面的最终走向。

“房价”——习惯性平稳

   正如前文所说的那样，在国内房价的走势总是受到政策的影响，在常宁也是如此。如果政府希望房价平稳发展、不大张也不速跌，那么在2013年楼市的政策就将保持比较稳定的态势。

      而同时，正是因为受到“限购令”的影响，以及近两年来楼市本身的冷淡徘徊，让商品房、特别是商品住宅市场投资、投机性需求大幅走弱。在加之楼市经历了近两年时间的波折，房价增长水平持续放缓，消费者追涨怕跌的消费恐慌心态，以及赌博心态几乎已经消逝殆尽，市场出现大幅看涨的心理基础已几乎不复存在。同样的，常宁房地产市场消费结构从曾经火爆一时的投资、投机需求逐渐转变成自住为主的刚性需求，这样的变化虽然说只能是初见端倪，但对于整个房价的波动而言，购房者具备了更多的主动。由此可见房价在2013年以至于很长一段时间都会保持一个平缓的趋势。

   其实在坊间关于房价还有另外一种论调，那就是崩盘论。认为在承受了将近两年时间的严厉调控，成交量急剧萎缩，将会导致房价的以至于整个市场的崩盘。不过从常宁2012年楼市的整体走势来看，这样的观点似乎并不为惧。其实早在调控转严的时候，就已经有许多人兴高采烈地宣布楼市的崩盘论。但经过一年时间的论证，大家当然也看到了楼市并非许多人盼望的那样脆弱。特别是对于常宁这样一个96万人口的县级城市而言，一定体量的人口基数，让这个城市的地产市场还具有一定的发展空间。根据常宁房产网数据监测，不完全统计目前常宁在售项目约有70个，这个数字在国内众多县级城市比较来看都是偏少的，这注定常宁房企之间的竞争比较激烈，说明常宁的房地产市场需求还很大。由此看来在未来的2013年，常宁的房价将以平缓增长为主，而且这样的趋势将持续很长一段时间。

“刚需”——2013依旧是块香饽饽

   相对于2012年上半年楼市遇冷需求不振的惨淡情况，2012年从下半年开始便出现了另许多地产商倍感惊喜的购房需求回暖的迹象。这一方面是，调控政策在抑制投资投机性需求的同时，也同样不可避免的压抑了正常的购房需求。另一方面，从年初开始，针对首套房贷款利率有所松动。致使，在2012年众多首次购房的刚需们，在被压抑了半年的之后，纷纷开始出手买房。

   根据数据显示，2012年1—12月，购房人群中，本市居民购房占82%，无论改善性需求还是首次购房，供需面积均以110—135平方米为主。这证明，绝大多数购房需求仍以普通住宅为主。在严格的限购政策的压制下，常宁投资、投机性需求得到了有效抑制，而刚需的购房需求，因此便成为了购房主力。

   从目前常宁的楼市来看，支撑楼市平稳进程的主要消费力量，基本以自住为根本需求的所谓“刚需”为主，改善性需求为辅。这样的消费构成已逐渐形成了以消费为主体的房地产市场。

   在2012年，“以价换量”成了房地产界非常流行的词汇，楼市遇冷，成交量下行趋势明显，这成了悬挂在每个地产商头顶上的“达摩克斯之剑”。地产商们为了在楼市的冬天保持宝贵的现金流，自然要将手中的房源尽快地换成硬喳喳的钞票。预测，促销、优惠、买房送车、送旅游、交定金抵房款等一系列，常规或者非常规的促销手段，纷纷出台。以价换量在2012年许多地产商看来，已经成了销售的必备手段。在2012年地产商，挖空心思地“以价换量”，争先恐后地讨买房人的好，这与前些年一些楼盘的排队抢购，形成了鲜明的对比。刚需们成了真正的香饽饽。

   种种迹象表明，在常宁房地产市场正在逐步走入一个由消费者占据主动的买方市场。而买房市场一个最主要的特点就是，消费一方具有了更多的议价权利。这将是对整个常宁房地产市场影响巨大的一件事。

   这很可能预示着，如果这样的趋势延续下去，在2013年甚至是更长远的一段时间里，供需关系的改变，将改变常宁房地产市场的整体生态环境。未来市场将出现更多的变数。

(申明：此言论仅属作者个人观点，不代表本站立场，仅供读者参考。)

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