调控难阻婚房热情，京“婚房”项目弱市不弱

节后楼市现回暖之势，刚需客户助力“婚房”项目成交

春节过后，京城楼市虽然总体来说仍然处在弱市之中，但从成交走势来看，却出现了逐步回暖的态势，据亚豪机构统计数据显示，2月份，京商品住宅成交套数为2974套，成交均价为18551元/平米，环比1月份，成交套数增加了11.2%，成交均价增加了1.2%。从数据对比来看，2月商品住宅成交量出现了较为明显的上涨，而成交均价却基本平稳，对此，笔者分析指出，2月份成交的明显特征是价稳量涨，开发商低价开盘、促销加剧、以价换量的意图十分明显，而从客群分析来看，刚需客户显然是2月市场成交的主力，笔者指出，持续一年之久的限购政策已经把投资、投机需求挤压出局，目前市场仅剩下刚需这支主力军支撑楼市销量，刚需客户对价格非常敏感，由于2月份开发商加大了促销力度，价格优势加大，进而导致刚需逐步入市的态势。而刚需消费中，有很大部分是为结婚而买房的客户。由此，也导致了2月份“婚房”项目出现了明显的成交。据亚豪机构调查显示，目前北京有60多个项目主打婚房产品，其中多数项目在2月份取得了不错的销售业绩，例如中弘·北京像素项目2月份成交了252套住宅，环比1月份增加了3.3倍，龙湖·时代天街项目2月份成交了117套，环比1月份上涨了37.6%，类似的项目还有很多。对此，笔者分析指出，2月份，政策层面逐步透露出了微调的信号，信贷政策趋向宽松，政府多次表态鼓励确保首套房需要；从开发商层面来看，2月开发商实施了更加灵活的促销策略和措施，如加大打折促销力度，实施首付分期，有的项目则调整产品推售策略，加推商住产品等。无论是政策的微调还是开发商主动出击市场，都是为了能够打动刚需购房者，促成交易，而从刚需客户角度来看，尤其是对于计划在龙年结婚生子的人来说，此时出手买房也不失为一个恰当的时间节点。因此，种种合力造成了2月婚房项目出现了弱市不弱的现象。

品牌房企纷纷加入“婚房”阵营，促销优惠力度明显

据亚豪机构调查了解，2月份以刚需为主的楼市主战场中婚房项目成为了一道亮丽的风景，在这些婚房项目中，品牌房企的产品成为了比较吸引人的亮点，万科、保利、合生创展、中海、中铁、北京城建、首开及东亚地产等多家品牌房企的品牌项目纷纷主推婚房产品，而且从价格及优惠力度来看均颇有力度。例如，保利西山林语项目，最低价仅19999元/平米，7天之内付款还可享99折优惠。而东亚逸品阁项目推出了买两居2万抵8万、三居2万抵9万的优惠活动，除了价格促销颇有力度外，还有一些婚房项目实施了首付分期的促销手段，如合生世界花园、万科幸福汇、北京城建·N次方等。笔者分析指出，2月品牌房企纷纷加入“婚房”阵营，凸显了对当前市场主流客群的愈加重视，也说明迫于资金及销售业绩的压力，品牌房企不得不加大优惠促销力度，以期以高性价比优势打动购房者，实现对主流客群的快速占领。笔者指出，从当前的市场存量来看，京城商品住宅的供大于求的现象比较突出，未来入市项目会进一步增加，因此，各项目尤其是普通住宅项目之间的销售压力仍然较为突出，因此，降价促销不断提高性价比优势，仍然是打动购房者的有力武器。

婚房项目主推50—90平米中小户型，总价百万元内项目最受追捧

亚豪机构调查发现，当前市场在售的婚房项目主要呈现出三大明显的特点，其一是在售婚房项目多数主推50—90平米的中小户型，如万科幸福汇主推80-85平米两居、保利西山林语主推33--90平米两居、小三居产品，中建·玲珑山主推47-88平米一到两居、亿城西山公馆项目为69平米小两居，一些共建商住项目则多为35—65平米的开间产品，如枫丹2号、SOCO公社、北京城建·N次方等。笔者指出，小户型产品比较适合刚结婚的小家庭居住，装修起来也节省费用，两口之家50、60平米即可，如果是计划生小孩，则要考虑长辈带孩子等因素，居住空间以70平米左右的两居为宜。因此，婚房项目主推小户型产品，比较适合购买婚房的刚需客户。

其二，婚房项目多数比较注重交通的便捷性，许多项目是紧邻地铁沿线的产品，如北京城建·N次方、龙湖·时代天街、中海九号公馆、保利罗兰香谷等。有些项目即便没有紧邻地铁，但交通环境相当周边项目要略好一些。笔者指出，购买婚房产品的以年轻的上班族为主，且由于经济条件所限，他们一般的出行工具以公交、地铁为主。因此，婚房产品必须要具有较为便捷的交通，这样才能适应这些年轻购房者的上班出行需求。那些地段偏远，交通配套较差的项目，即便具有产品及价位优势，也不太适合婚房购房者选购。

最后一点，目前市场在售的婚房总价百万元以内的项目最深消费者欢迎，2月份成交情况较好的项目多数是总价在百万元之内的产品，如保利西山林语、龙湖·时代天街、中弘·北京像素项目总价多在百万元之下，充分印证了消费者对此类产品的青睐。笔者分析指出，购买总价在百万元之内的产品，首付比例多为三成即30万以内，有些项目还实施了首付分期及团购优惠的活动，相对较低的首付比例，是购买婚房的首次置业者所能够承受的范围，因此，这个总价范围的产品成为了婚房客户的主流选择。