穿越3000后看中国看中国房地产的历史进程

要了解古代的房地产市场，首先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中，房地产交易也就是最近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户，这些热门词汇都是最近这些年才出现的。其实，事情并不是我们想象的那样。

中国古代是没有现代房地产开发企业这样的开发商的，房地产市场主要还是以二手房买卖为主。

在古代，一套住房的第一代业主，一般都是自主建房，也就是说，这套住房最开始一般都不是从市场上买来的，都是第一代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代，第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。

不过到隋唐时，倒是有人专门开发商铺，盖好之后，或租或卖，从某种意义上讲，他们也可算是开发商。古代的开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。

比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。

但是所有这样开发商都不专门从事房地产开发。也就是说，他们搞房地产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末，中国一直没有职业的开发商，只有业余的开发商。

直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。

现在房地产市场上所有的现象在古代也有，根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现土地交易，在战国时就有房屋买卖。

在一个名字叫“盉”（hé）的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致就是在公元前919年农历三月份，一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。

而就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王三十二年又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。

这次记录的是周厉王买地的事，周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱，鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。

周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。

唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口给以亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。 政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基；如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基。 在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民，贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢？ 唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨10大板。

有圣旨为证。大历十四年（780）六月，唐代宗颁下严令：“诸坊市邸店，楼屋皆不得起，凡楼阁临视人家，限百日内毁拆。”大和六年（832）六月，唐文宗也颁下严令：“士庶公私第宅，皆不得造楼阁临视人家……于令有违者，杖一百，虽会赦令，皆令改正。其物可卖者听卖，若经赦百日不改去及不卖者，论如律。”

什么意思呢？唐代宗是说，市民和商人不许盖楼，对于那些已经建成的楼房，只要站在上面可以俯视到其他住户的，都必须在百日之内拆掉。唐文宗的话更狠，不但严禁市民和商人盖楼，连政府和官员盖楼也在限制之列，谁敢盖楼，就揍谁一百大板，即使刚好碰上大赦，也不赦免他，对于那些已经建好的楼房，能卖掉的卖掉，不能卖掉的拆掉，如果百日之内既不卖又不拆，那就等着坐牢吧。

众所周知，一份规范的售房合同，必须写有房子的位置、面积和总价，以及买房什么时候付款，卖房什么时候交易，双方什么时候交房，过户时的相关税费由谁出等内容。

但是在北宋初年，售房合同上老是丢东少西，以致交房以后，纠纷不断。

太平兴国八年（983年），开封府思录参军赵孚向朝廷提出建议，说过去签售房合同，都是老百姓自己弄，有的内容残缺不全，有的预设霸王条款，还有的更可恶，欺负买家不识字，居然拿旧契来蒙事，这样对公对私都不好，不如由政府出面，搞一份标准合同出来，好让老百姓有个参照，他的提议很快就被宋太宗接受了，宋太宗果真让人搞了一份标准合同，然后昭告天下，号召大伙以后再签合同的时候，一定要按着这份标准合同的格式来。

又过了一百年，宋神宗发布一道诏令，要求所有售房合同必须由政府统一印制，任何人不得再使用私契，不然就属于违法。宋神宗的诏令颁布以后，人们再买卖房屋，就得到县衙买张“定贴”，也就是合同的草本，先试着填一遍，交给有关人员审查，若无误，再买几张“正契”，也就是正式的合同，然后再把定贴上的内容誊写到正契上。

正契一般四张，交完税，盖完章，一张给买方，一张给卖方，一张交给商税院，一张留县衙备案，事实证明，这套办法确实让房产交易变得规范多了，对老百姓有好处。